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巷道違規停車阻礙救火 文 / 黃育杉【台灣法律網】

<新聞摘要>
北市一棟公寓凌晨疑似因電視機起火,而引發一場火災。雖然消防隊迅速趕至,但是火場位於巷道內,被沒有公德心的民眾違規停車,阻擾消防隊員順利救火,消防人員對此也感無奈,水線拼命的往火場拉,卻因為狹窄的巷道停滿車輛,造成搶救困難,這時車主就成為鄰居叫罵的對象,也險些釀成大禍,雖然沒有傷亡,但是巷道違規停車問題,值得大家一起來重視。火場鄰近居民,眼見火勢越來越大,擔心受到波及的鄰居也因此忍不住破口大罵,指責消防人員救援不力。
停車一位難求,是政府與民眾心中共同的痛,事實上,有些警方取締不嚴的地區,深夜甚至是併排停車,天亮了也沒人開走,真是圖個方便之餘,也欠缺了道德心。

<相關法律>
公寓大廈管理條例第 16 條
住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。
住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道防礙出入。
住戶飼養動物,不得防礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。
住戶違反前三項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,必要時得報請地方主管機關處理。

公寓大廈管理條例第 39 條
有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰:
一 區分所有權人違反第五條之利用者。
二 住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用之限制 ,經制止而無效者。
三 住戶違反第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用者。
四 住戶違反第十六條第二項之規定者。
五 住戶違反第十七條投保責任保險之義務者。
六 區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者。
七 管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條之移交義務者。
八 起造人或建築業者違反第四十五條規定者。
有供營業使用事實之公寓大廈住戶有前項第三款、第四款行為,因而致人於死者,處一年以上七年以下有期徒刑,得併科新台幣一百萬元以上五百萬以下罰金;致重傷者,處六月以上五年以下有期徒刑,得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。

消防法第 19 條
消防人員對火災處所及其周邊,非使用或損壞其土地、建築物、車輛及其他物品或限制其使用,不能達搶救之目的時,得使用、損壞或限制其使用。
直轄市、縣 (市) 政府對前項土地或建築物之使用、損壞或限制使用所致之損失,得視實際狀況酌予補償。但對應負引起火災責任者,不予補償。
〔依前開消防法第19條二項規定,補償僅限於對土地或建築物之使用、損壞或限制,不包含車輛及其他物品〕

刑法第 176 條
故意或因過失,以火藥、蒸氣、電氣、煤氣或其他爆裂物,炸燬前三條之物者,準用各該條放火、失火之規定。

刑法第 173 條
放火燒燬現供人使用之住宅或現有人所在之建築物、礦坑、火車、電車或其他供水、陸、空公眾運輸之舟、車、航空機者,處無期徒刑或七年以上有期徒刑。
失火燒燬前項之物者,處一年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。
第一項之未遂犯罰之。
預備犯第一項之罪者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

第 174 條
放火燒燬現非供人使用之他人所有住宅或現未有人所在之他人所有建築物、礦坑、火車、電車或其他供水、陸、空公眾運輸之舟、車、航空機者,處三年以上十年以下有期徒刑。
放火燒燬前項之自己所有物,致生公共危險者,處六月以上五年以下有期徒刑。
失火燒燬第一項之物者,處六月以下有期徒刑、拘禁或三百元以下罰金。
失火燒燬前項之物,致生公共危險者,亦同。
第一項之未遂犯罰之。

刑法第 175 條
放火燒燬前二條以外之他人所有物,致生公共危險者,處一年以上七年以下有期徒刑。
放火燒燬前二條以外之自己所有物,致生公共危險者,處三年以下有期徒刑。
失火燒燬前二條以外之物,致生公共危險者,處拘役或三百元以下罰金。
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住巷道內公寓大樓的很多吧!參考參考。

 

店面走道為騎樓公共區域範圍且不能約定專用。所以管委會必須善盡修繕維護之。

 

家用電用220v會比較便宜的原理??要看你從那個角度切入..
首先電器耗電是看電功率P((瓦特數W)) ,公式即P=VIcos@=電功率=電壓x電流x功率因數,而電器的瓦特數通常是一個常數值電壓高電流就會小((因為P固定)),所以220V的電器電流就 比110V電器電流小..((電流小不代表省電, 主要是看電功率))而電流越小線徑是可以用較小號的...((即你說的圓徑))
如果是以工廠來說..配220V電器可以省下一筆可觀的電線材..((可以的話盛至用380V的電))
而家庭用電110V是因為早期台電供電以110V為主..所以出來的電器皆以110V電生產..所以110V就變成主流哩..且家庭不大..所以省線材就不如建工廠那麼明顯哩..((有點像一錯再錯, 改不回來))此外如220V的日光燈具比110V的便宜則是因110V日光燈具比220V燈具少哩一個升壓器..((升220V))自然較便宜啦..其它電器價位高低差和量產與否有關..

 

會議規範
第二十三條(代表人)
出席人因故不能出席會議時,得以書面委託同一團體之其他出席人,代表其發言。
前項規定,如各該會議另有規定者,從其規定。

 

聖誕節的意義
聖誕節對傳統的基督徒來說,是在慶祝耶穌的誕生。他們會在聖誕節的早上去做聖誕禮拜,以紀念耶穌和發揚基督的精神。不過一般的人已把它看成一種大眾化的民俗活動,是一個大家分享彼此對於家人、朋友甚至於他人的愛與關懷的日子。它也象徵著人們對於仁愛、喜樂、和平、忍耐、感恩、銀善、信實、溫柔以及節制的期望。印象中,聖誕節似乎應該在皚皚白雪中度過的節日,但是有趣的是,對住在南半球的人門,例甘澳洲或南美洲的人們而言,聖誕節可是夏日的節慶呦!

 

 

所有社區最重要的工作就是公共設施的保養維護,這也是成立社區管理委員會的目的,更是管理委員會唯一的工作,社區管理委員會的職責不是服務住戶,服務住戶只是敦親睦鄰,不是職責所在,別弄反了所有社區不論大小一定都有以下的硬體公共設施:

電梯(六層樓以上)
發電機(供電梯使用)
ATS系統(停電時把電梯切換到發電機)
消防系統
監視系統
通風系統(地下停車場使用)
避雷針(它比多數人想像得更重要)
化糞池(非常非常非常重要,除非你不拉屎)
公共天線
公共水管
公共電纜
公共污水管
走道照明燈

 

上述公設只要是屋齡二十年以內的集合式住宅公寓大樓,一定都會有,不可能沒有;有的社區甚至還會有游泳池、三溫暖、健身房、卡啦OK、圖書室、酒吧、咖啡吧等非必要性的奢華設施,除非產權上另有規劃,否則全都屬於社區公共設施的一部份,依法都由管理委員會管轄。

上述這麼多公設都需要專業廠商定期保養維護才能使用,電梯消防機電等基礎設施甚至還要定期接受相關單位,如當地消防隊的定期檢測,通不過檢測會遭到罰鍰,若因此導致住戶傷亡管委會要負刑責,委員會得有人坐牢。

保養公設有幾個原則:

一,絕對要找原廠

以電梯來講,國內目前較常見的電梯大廠不外乎是三菱、富士達、大同奧的斯等大廠,他們也都有養護部門專做售後服務,原廠保養最大好處就零件充足、維修人員對機器很熟悉,廢話,自己家的機器嘛!

但原廠缺點是制度健全價錢很硬不太能殺價,而且原廠幾乎沒有什麼回扣可拿,他們會有點公關費可以報銷,但是很有限,管委會若是想A錢就不可能找原廠。

非原廠的小廠也不是都不好,問題是良莠不齊,有的沒合格證照甚至是私人弄個空頭公司就來,這種公司根本沒有保養能力,首先牠們通常拿不到原廠零件,再來會用雜牌零件換你們社區裡的原廠零件去賣,原廠零件都很貴而且市面上沒有!

這種廠商沒有管委會護航根本不可能進得了社區大門,牠們通常都是付給管委會某些成員大筆回扣、大量公關飯局甚至性招待才拿到工程的,將本求利當然要從社區裡撈回來,一塊原廠的電梯控制主機板就值幾十萬,拆一塊夠本、拆兩塊有賺。加上有管委會護航,牠們甚至不必來保養每個月等拿錢就可以,原廠每個月至少保養兩次,多數零件都是時間到就換不管有沒有壞。

保養本社區電梯的工程師說:東西要在壞之前換掉,不是等它壞才換!

這就是原廠都沒有回扣的原因。只要電梯不找原廠保養找小廠,管委會一定在A錢!!!

二,要找合格廠商

某些設備如消防機電(包含發電機、不斷電系統、消防系統、有時含地下停車場通風系統),原製造廠不一定有保養部門,或原廠並不製造只是整合跟安裝,這時就要找專業的廠商來負責了。

只要是專業的廠商不論專業為何,一定都有公司營利事業登記、同業公會會員、從業人員都有乙級甚至甲級相關證照,要承包的公司都得把這些交出來看,然後,自己要去查證,電話或上網就可以。

一般人通常不會注意到同業公會會員資格的重要性,幾乎所有專業廠商都有所屬的職業同業公會,當然不是有加入公會就是好廠商,問題加入同業公會是其專業能力的最低門檻,若連職業同業公會都不認可的廠商,你相信牠沒有問題嗎?

這種非原廠的專業廠商要先看他們的營利事業登記證,看公司開多久,一般來說專業型廠商開得越久的應該都越可靠技術也越老道,你不會想要一家今年才開張的新公司來保養的。

再來要找地緣關係近的(才容易打聽其風評),除非貴社區蓋在遠離人煙的清幽勝地,否則同縣市裡應該就有不少這種廠商,別去找外縣市的,若有委員特意引入外縣市廠商就要小心了,不是想A錢就是已經A了,才會想把人弄進來。

證照不齊或沒證照的就更不用提了!

三,別亂殺價

台灣人愛殺價,殺成習慣!忘了〝便宜沒好貨〞這句老話!廉價和品質從來都是抵觸的!

事關專業的東西都有固定成本,價錢低不了,真低下來你就要?心了。試想,一個擁有甲種證照的合格技術人員每個月就要領這麼多薪水,要低,換個沒證照的價錢只要一半,可是你敢讓他保養嗎?

照安全規定來換零件,每個零件的價錢尤其原廠零件都是死豬仔價,動不了;把價錢壓下來,你不怕少換了幾個或換山寨零件嗎?

電梯小廠就專搞這種事,你不怕坐一半掉下來就去殺啊,這種事可是時有所聞喔。多打聽一下,幾乎所有東西或服務都有市價,只要和市價差不多就可以,別亂殺,你住社區裡?!

小心那些愛無厘頭亂殺價的委員,這種人不懂裝懂,通常是為展現身為委員的威風,這還算好的;有的根本就是暗示要回扣,不給就殺到你做不下去!

委員會是社區亂源的中心點,要小心看管!

四,公開招標

除了非原廠保修不可的設備像電梯,其它像消防機電、保全、清潔等等,最好公開招標,千萬別由委員介紹、住戶介紹、總幹事介紹等非正式管道來找,這幾乎是A錢的保證。

若是有委員在開會時力挺非這家廠商不可,別懷疑,牠絕對拿了人家錢、吃了人家飯、睡了人家女(男)人,至少有一樣甚至三樣都有!

若是住戶介紹的,多半是他的親朋好友,就算再專業也請捨棄,因為會有人情問題,到時出問題追究責任很難公事公辦;要是不夠專業就更不用提,根據經驗通常都不會夠專業的!

若是總幹事介紹的問題和委員一樣大,有的總幹事很剛好都有親友在從事社區養護相關行業,這其中若沒有勾結鬼才相信,以總幹事對社區的了解搞起鬼來才可怕。

如何公開招標呢?

先上網找有地緣關係不要太遠的公司,找個五六家或十幾家都沒關係,若能向其它廠商或社區打聽更好;然後打一份制式傳真,依序列出社區管委會全稱、地址、電話、傳真、工程內容,然後對方有意的話,約時間現場估價,並在時限前提出報價單。

時限一到把已經送來的報價單在管委會開會時提出,這時也可以請廠商列席說明;時間不可太久,委員多半不熟這些專業,開太久(二十分鐘)會打嗑睡,若有那種不懂裝懂問個沒完的白目委員,打斷牠的腿,免得會開不完。

別亂殺價(這很重要),最高標會落人口實,最低標品質堪慮,決標時建議取中間,這樣應該就沒問題了!

由上可知,一個社區有多少東西要保養,唯一經費來源就是住戶繳交的管理費!

經常有頑劣住戶宣稱,牠住一樓不坐電梯所以不繳管理費;這種理由當然根本不通,就算牠不坐電梯,牠晚上回家時不用摸黑走路開門全靠社區的公共照明。春夏交替時全靠社區的避雷針,牠家裡的電器才沒被雷公打爛,牠打電話時才不會被雷公打死;看電視用的是公共天線,就算看第四台,線還是要從社區預留的公共管道拉進家裡。家中污水還是要通過公共污水管排放出去,牠拉的大小便還是排放到公共化糞池由社區統一處理。

不過本狼不建議去跟這種住戶曉以大義,沒有必要而且浪費時間,不繳管理費很簡單,先發函區分所有權人催繳,還不交發存證信函警告,再不繳就直接送法院查封拍賣!

自從本狼查封三戶拍賣一戶後,本社區再也沒有人欠繳管理費了!

這種住戶很少見,但是,皆天生劣質不見棺材不掉淚、而且每個社區都有,溝通絕對無用,直接送牠去見法官是最好也是唯一的方法!

 

社區管委會的黑暗面
很多人都覺得社區要有管委會的房子比較安全,說實在的正確嗎?當你知道黑暗面就不會覺得他一定好房仲來面對管理員管委會,最容易預見的情況收看屋費,有的計次100~2000不等也有繳月費,你接一件委託一個月要繳多少月費,才能看房子也有保證金制度簽了委託要先繳5~10萬塊保證金,如果是你成交保證金就歸大樓屋主不賣或同業成交就還給你,你可以說跟仲介收應該這很OK 可是你不知道不少大樓管委會,都在做些非法勾當盜賣住戶資料賣給房仲、保險、銀行、工程設計公司、討債公司,這中間房仲最愛買如果住戶房子要賣,就會把資訊賣給房仲,住戶資料賣給房仲,讓房仲去開發,成交之後再收一筆也有大樓嚴重介入住戶買賣 住戶房子不賣就每天廬你賣你房子要賣也只能給她處理,不給她處理就會從中作梗,再來其他可A得可多了,物管公司招標、電梯保養、大樓維護、大樓修復工程、舉凡修公共空間門窗、機電設備、磁磚、公共空間油漆、換燈具...都可以有回扣,有的還擺明開口要,跟你說要多少,也就此會產生萬年主委,有人就是打死都要搶主委,中山區有一棟大樓就是有住戶發現這個利益龐大,就去成立物管公司,附近開始有大樓就買一戶,買了就想辦法想下主委,搶下主委後物管就給自己公司,然後這些大樓要買資料都特別容易,我知道信義區有大樓,大樓本身當初沒有下水道接管,為了接管工程費+工程回扣 吵了一大圈,後來就索性不接了有化糞池的話,每隔幾年或每年應該都要抽化糞池的,結果抽個化糞池1萬多塊的東西,大樓也有人要回扣;不給就不給抽,搞到最後大樓至少5年沒抽,現在化糞池已經快要無法承受了,大樓住戶都在講話說要抽了,找廠商來估價4萬多塊,大樓的管委會還在為了回扣吵架,回扣喬不攏就寧可擺爛也不抽,也有聽過大樓管委會有人就是在做工程,只要住戶房子裝修,或是大樓修繕,都只能給他做 不給他做就會開始找麻煩 ------ 真的管委會就是好???? 我只能說聽聽就好。

[法律規範] 公寓大廈防墜設施設置原則

公寓大廈防墜設施設置原則 | 營建署全球資訊網
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php

內政部102.7.4台內營字第1020806442號令訂定發布
一、為利公寓大廈住戶依公寓大廈管理條例第八條第二項規定設置防墜設施,特訂定本原則。

二、設置於外牆開口部之防墜設施:
(一)水平式推拉窗戶:
   1. 得設置鋁窗檔塊或兒童安全鎖等開啟停止之裝置,限制窗戶之開啟寬度不超過十公分,詳圖例一。
   2. 全部開啟者,得於開口處設置固定式防墜格柵或防墜圍籬,其格柵間隔或圍籬最大拉寬不超過十公分。
(二)上下推拉式窗戶:
   1. 開啟位置以設置在頂端為原則,如設置於下端,得設置開啟停止之裝置,其可開啟寬度不超過十公分。
   2. 如下端窗戶為全上推式開啟者,得設置固定式防墜格柵或防墜圍籬,其格柵間隔或圍籬最大拉寬不超過十公分。
(三)外推式窗戶:
   1. 得設置開啟停止之裝置,限制窗戶之開啟寬度小於十公分。
   2. 開啟寬度超過十公分者,得設置折疊固定式防墜格柵,其間隔不超過十公分。

三、設置於陽臺或露臺之防墜設施:
(一)陽臺或露臺之欄桿依建築技術規則建築設計施工編第三十八條規定,其扶手高度不得小於一點一公尺;十層以上者,
   不得小於一點二公尺,且不得設有可供直徑十公分物體穿越之鏤空或可供攀爬之水平橫條。
(二)陽臺或露臺之欄桿有立足點供兒童攀爬者,防墜圍籬應從陽臺底部施做。
(三)陽臺或露臺之欄桿上方或自底部起裝設之防墜圍籬,應符合第四點規定。
(四)陽臺或露臺設有緩降機者,其防墜圍籬以不妨礙緩降機操作為原則。

四、設置防墜設施時,應注意下列事項:
(一)防墜設施需妥善固定,並具有簡易拆卸、開啟或破壞之特性。
(二)使用材料及型式,宜儘量降低對視覺之衝擊,且應注意材料使用年限,避免材料腐蝕等影響美觀及安全。
(三)防墜圍籬應選用鋼索等具有彈性之材料,其選用時,應考量設置開口之位置及面積大小,並不得加設水平式橫條。
(四)防墜圍籬材料採用鋼索者,其間距最大拉寬不超過十公分,抗拉強度(依CNS2111金屬材料拉伸試驗法)應大於140公斤。

五、外牆開口部、陽臺或露臺之下方,以不配置傢俱(含固定式)為原則。如配置傢俱者,其頂端可立足面與開口下緣間之臺度高度,應符合建築技術規則建築設計施工編第四十五條第五款所定窗臺高度不得小於一點一公尺;十層以上不得小於一點二公尺。

六、防墜設施如設置於緊急進口處,其構件應具有無需使用特殊工具或專業技能即可卸載之特性。

※消防法第十四條修改:消防管理人104年9月起,回訓由二年期限改為三年期限。104年9月前取得消防管理人證照依期限,還是需參加回訓課程才能適用新條款。

  台中市環保局外包保全公司擔任警衛,並和業者簽約,保全值勤不能打瞌睡,抓到1次罰2千元,有人1個月被抓14次,被扣2萬8,連2萬5的薪水都不夠扣,憤而離職。對此,環保局說,相關規定招標時就公告,保全公司管理不當,環保局對公司扣款,並非直接對保全,如有勞資爭議,將請勞工局協助,勞工局則說,業者如果不當扣薪,可罰2萬到30萬罰鍰。 ( 寇世菁報導)
  台中市傳出環保局保全人員爆料,打瞌睡被抓,一次罰2千元,還有人1個月被抓14次,被扣2萬8,薪水只有2萬5,憤而離職,地方譁然。對此,環保局表示,每年都委由保全公司負責維護台中州廳及周邊辦公廳舍安全,相關契約及警衛勤務作業規範,行之多年,明訂保全公司如管理不當,出現保全出勤退勤不正常、不按時交接、儀容不整、執勤中打瞌睡等情形,損害環保局形象及名譽,將予以扣款。
  環保局強調,因為保全人員值勤中打瞌睡,情況愈來愈嚴重,口頭警告無效,才會以管理不當,員工教育訓練不足,對公司扣款,並非直接對保全員扣薪。環保局說,保全人員是否因執勤不當被扣光薪資,是保全公司與員工的內部規定,勞資雙方如有爭議,將請勞工局協助;至於契約針對打瞌睡的扣罰,是否不符比例原則,環保局明年度契約中會檢討。台中市勞工局則表示,業者如果不當扣薪違勞基法,可罰2萬到30罰鍰。勞工局會進一步到保全公司進行勞動檢查。

【轉載】管理委員退場機制
本文作者:饒後樂老師(崔媽媽基金會於台北市/新北市各社區大學「公寓大廈公共事務課程」之組織經營理講師)。
e-mail: clarkzou@ms1.hinet.net
好的公寓大廈管理資訊網:http://www.agoodman.com.tw
饒後樂的部落格:http://tw.myblog.yahoo.com/arlooloozou
※本文感謝饒後樂老師賜稿,並授權本刊於網路轉載,特此申謝。
※轉載文章不代表本刊立場,如有不同高見,歡迎先進交流賜教!

有時社區大樓管理委員會和居民的衝突會升高到居民揚言罷免管理委員或主任委員的地步,可是翻遍「公寓大廈管理條例」,卻找不出任何可以著手進行罷免的規定。公寓大廈居民碰到了不適任的管理委員或主任委員,難道就無計可施,必須眼睜睜的任其做到任期結束嗎?

這個問題的答案不在法律,而在社區大樓自己的管理機制、規約中是不是針對這種狀況預做準備。

社區大樓管理委員的單一任期多為一年,法律規定最多二年。大部分狀況下,管理委員是個沒人想幹的苦差事。因此在「公寓大廈管理條例」中產生管理委員、主任委員使用「推選」這個動詞,十分傳神地傳達了其中「半推半就」、「缺乏主動爭取意願」的態勢。管理委員、主任委員經常是在一種「犧牲小我、成全大我」、「我不入地獄誰入地獄」的情操下慷慨就任。在這種情勢下,如果法律規定在某種情形下,這些欠了管理委員一份人情的居民可以啟動某種機制,把看不順眼的管理委員罷免掉;對於這些「急公好義」的管理委員而言,這種關係叫人情何以堪?

但對社區大樓而言,選錯人或是讓人乘虛而入,導致對管理制度的傷害、對居民基本權利的壓迫,或對內部成員間互信關係的侵蝕,有時必須放下感情立即處理;否則放任不適任的管理委員恣意作為,其對公寓大廈的長期發展所造成的傷害可能將更難以預估,因此社區大樓實有必要預作因應。

但要針對某些或是全部管理委員進行罷免,又會讓當事人感到被否定、羞辱。不管罷免是否成功,他們心裡必然留下烙印,認為其他人無情無義,不懂得尊重體諒;在日後相處關係中,他們會以同樣甚至更嚴格、更不信任的態度要求、挑戰繼任的管理委員。這將造成互信降低與管理成本增加,往往形成惡性循環,或容易演變成派系鬥爭。

另一方面,罷免對其他住戶心裡同樣造成不良影響。對某些人來說,他們學習到透過罷免來教訓、修理不合己意的管理委員,從此養成用棍子代替蘿蔔、用威脅代替協商的習慣。對另一群人而言,他們看到管理委員沒做好的下場、也厭惡高度衝突的對抗場面,他們擔心自己以後成為被懲罰的對象,因此選擇冷漠退卻、不再參與公共事務。

為避免衝突擴大與內部關係惡化,社區大樓應採用「管理委員會任期中全面改選」來解決住戶與管理委員間無法化解的歧異衝突。亦即當多數住戶不滿意部分或全體管理委員表現時,可以發動「管理委員會任期中全面改選」,召開臨時區分所有權人會議,重新推選管理委員。原任管理委員如獲得多數住戶支持,仍可繼續留任。而風評不佳、惹人非議者,則可能因此被其他人取代。新的管理委員會產生後須推選新的主任委員與常務委員,任期則至原任管理委員會任期屆滿為止。

「管理委員會任期中全面改選」優點是沒有人會在衝突過程中成為被針對處理的對象。職務遭去除取代者容易替自己找到下台階,新的管理委員經過最新民意洗鍊,能夠代表多數人對公共事務處理的利益與意向。任期較正常管理委員任期短,如果社區大樓有強制區分所有權人輪流擔任管理委員的規定,可以藉此吸引某些願意「撿便宜」(擔任任期較短之管理委員)的區分所有權人出來幫忙收爛攤子。

為確保管理組織運作的穩定,避免三天兩頭「全面改選」,社區大樓發動「管理委員會任期中全面改選」的門檻不宜太低。最好有四分之一、甚至於三分之一以上區分所有權人連署要求召開區分所有權人會議,會議中有超過全體區分所有權人絕對多數比例同意(如超過三分之二出席,出席之四分之三以上同意)方可實施。相關規定應明訂於規約,但如規約中沒有訂定,而剛愎自用的管理委員會卻又已經把情勢搞到天怒人怨、無法挽回時,則應先召開區分所有權人會議通過在規約中增訂本項規定後,再行啟動改選。

※基隆麗榮皇冠大樓理石掉落 砸死客人
自由時報 – 2013年10月14日 上午 6:10 〔自由時報記者林嘉東、俞肇福、盧賢秀/基隆報導〕
  飛來橫禍!基隆68歲婦人劉阿善,昨晚到位於基隆港旁、樓高33層的基隆最高大樓「麗榮皇冠」用餐,餐後與先生步出大樓,剛走下樓梯,卻慘遭3、4樓間掉落的兩塊寬約40乘60公分、厚3公分的大理石塊砸中頭部,當場頭破血流,送醫不治。基隆市都發處副處長陳振乾昨表示,大理石塊從大樓外牆掉落,大樓管委會應負起責任,但若與外牆的廣告看板有關,商家也有責任。

※聯合報外牆砸落 聯合報外牆砸落 1死 1傷 北市重罰 30 萬
中廣新聞網 (2015-03-13 20:10)
  台北市忠孝東路四段559巷的聯合報大樓,今天(十三號)傍晚5點多,發生四樓外牆大理石磚掉落,造成一死一傷。由於這棟大樓屋齡大約二十年,先前北市府全面檢討大樓外牆磁磚,並未通報這棟大樓的外牆有公安危險。北市建管處表示,目前已經重罰業主聯合報三十萬元,並限期十五天內改善。 由於先前台北市市區,就曾經發生大樓外牆砸傷路人,北市建管處全面清查老舊大樓外牆,不過並沒有通報到這棟大樓,需要列管限期改善,北市建管處表示,這棟聯合報大樓是民國84年蓋好,大樓約二十年,先前也沒有發生過零星磁磚掉落,是什麼樣的原因,造成大理石磚砸落,造成死傷不幸,無法揣測,會要求業主限期改善,否則連續重罰直到改善為止。

※大樓社區住戶,為了社區保全費用,竟然拿刀攻擊總幹事,造成總幹事重傷送醫。
  穿著黑色外套的蔣姓住戶,跟社區管委會總幹事吵了起來,不斷用手,指著總幹事大罵,甚至還動手拉坐在沙發上的總幹事,雙方大打出手,扭打在一起,突然蔣姓男子拿出一把刀,就是往總幹事被上猛刺,住戶看到,趕緊把蔣姓男子拉開,背部被刺兩刀受傷的總幹事,走起路來搖搖晃晃,拜託保全幫忙報警,接著整個人癱軟倒地吐血,當時的保全,也嚇到了。總幹事氣胸出血,緊急送醫後,撿回一命,但兩個人,到底有什麼深仇大恨,原來過去曾擔任保全工作的蔣姓住戶,對社區安全的財政支出,還有管委會的管理方式,一直很有意見,常常槓上管委會,這一次,雙方一言不合,蔣姓住戶,居然拿出刀刺傷管委會總幹事,不僅破懷了社區,原本該有的寧靜,自己也被依殺人未遂罪依法送辦。

 

 

 

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