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惡鄰居相關罰則

 

鄰居菸味飄到我家 怎麼辦?

近年不時傳出住戶在家裡抽菸,因共同通風管道關係,整棟住戶跟著吸二手菸,產生住戶糾紛。台灣物業管理學會副秘書長郭紀子表示,住戶在社區公共空間抽菸,目前不受菸害防制法規範,但可透過召開區分所有權人會議,明確規範禁菸區域。

公寓大廈規約可載明
至於在家抽菸,目前無法可管,最近新北市淡水區有一個1000多戶的大型社區,住戶建議管理委員會在社區公共空間設立吸菸區,鼓勵住戶想抽菸就到吸菸區,他認為這是值得提倡的文明行為。

郭紀子表示,住宅社區菸害近來已成住戶糾紛主因之一,國健署統計,住宅菸害檢舉連續多年高占全國菸害檢舉案榜首、占比達六成以上,顯示住家菸味瀰漫已成民眾重大困擾。

他表示,現行菸害防制法,對住戶在社區或在家抽菸都沒有規範,若社區公共空間要禁菸,住戶可依公寓大廈管理條例規定,召開區分所有權人會議,將社區公共區域禁止吸菸的規定載明於公寓大廈規約,明確訂定全面禁菸,或是選擇想要禁菸的區域禁菸。

至於住戶在家抽菸飄散問題,雖然有人認為可依公寓大廈管理條例第16條規定,住戶不得任意排放各種汙染物、惡臭物質及其他與此相類之行為,違者經制止而不遵從,可報請主管機關罰3000元到1.5萬元。但此法令太過模糊,何謂惡臭物質也有爭議。

判賠有案例 需完整蒐證
郭紀子表示,雖然已有菸味飄散傷害鄰居而判賠的案例,但想循法律管道處理,難度很大,必須已經有傷害事證產生,住戶要有完整的蒐證、平時的溝通過程留存記錄等。

期規範住家吸菸安全
他表示,對癮君子表達善意,設立吸菸區或吸煙室,再懇請不要在室內吸菸,是可以考慮的解決方案。他建議菸害防制法第15條全面禁止吸菸場所,應增訂「公寓大廈建築物之室內公共區域」;另外公寓大廈管理條例第16條若增訂「住戶於住家內吸菸不得妨礙公共衛生及他人健康安全」,也可解決住宅抽菸飄散問題。

 

【外牆面設置廣告物】在大樓的牆面設置廣告物,有什麼法令限制呢?如未經同意而設置是否構成犯罪?

一、管委會的角色

公寓大廈的管理組織,有作為「意思機關」的「區分所有權人會議」,及作為「執行機關」的「管理委員會」。管委會作為執行社區事務的執行機關,其重要性不在話下,但公寓大廈管理條例第37條明文規定:「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」因此,管委會、甚至是區分所有權人會議,其權力其實是有界線的,不得任意為之。

二、設置廣告物只要管委會同意即可為之?

(一)大樓外牆面是屬於誰的?

公寓大廈管理條例第56條第3項的規定:「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定,辦理建物所有權第一次登記:一、獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁,以牆壁之中心為界。
三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁,依第二款之規定,無隔牆設置者,以使用執照竣工平面圖區分範圍為界,其面積應包括四周牆壁之厚度。」

因此,既然「獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為界」,所以您的所有權是及於外牆的。換言之,住戶對於緊鄰住家的外牆依法享有所有權,至於緊鄰樓梯或緊鄰其他共有部分的外牆等則屬共有。

(二)修繕責任

既然緊鄰住家的外牆,是屬於該住戶的,修繕的責任就在該住戶身上,包括磁磚掉落、漏水等問題,造成損害就會有法律責任。相同的,緊鄰樓梯或緊鄰其他共有部分的外牆等既然屬於共有,那麼修繕責任就在管委會。

(三)設置廣告物

既然緊鄰住家的外牆,是屬於該住戶的,那麼是不是愛掛什麼招牌就掛什麼招牌?那也不是。

公寓大廈管理條例第八條規定:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」

因為外牆關係到建築物整體外觀,因此雖然屬專有部分,卻可以透過法律行為(例如規約或區權人會議決議)對其「變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為」加以限制。因此,如果規約中或區權人會議決議如有針對「變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為」有特別的「限制」,那麼雖然緊鄰住家的外牆,是屬於該住戶的,該住戶也不能任意變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。

因此,如果社區規約或區權人會議曾決議過有關廣告物設置的規範,那麼要設置廣告物就必須依照規約或區權人會議決議所規範內容的限制,而非管委會得自行決定,也不是住戶得自行設置。

三、設置廣告物須經該層住戶同意

此外,公寓大廈管理條例第33條第2款規定:「公寓大廈外牆面、樓頂平臺、設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意; 設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。 」

從這裡可知,既然緊鄰住家的外牆,是屬於該住戶的,該住戶當然可以自由使用收益,可以設置廣告,但如果規約中有特別約定設置的限制條件,住戶也必須遵守。如果管委會想要租給他人設置廣告,除須經規約的程序辦理外,必須經過該層住戶的同意始可。

四、住戶不遵守規約而設置廣告

(一)公寓大廈管理條例之規定

公寓大廈管理條例第8條第3項規定:「住戶違反第一項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第49條第1項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔( 第3項)。」

(二)擅自在他人的牆面設置廣告是否構成竊佔罪?

「 意圖?自己或第三人不法之所有,而竊取他人之動產者?竊盜罪,處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。意圖?自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。前二項之未遂犯罰之。 」 刑法第320條定有明文。

實務見解認?,所謂竊佔罪之成立要件在於行?人需具有不法所有意圖,所謂「 不法利益意圖」 是指行?人知其無法律上原因或權利, 而企圖將他人所有或持有之不動產既存狀態加以排除,並從新建立支配管領力之行?而言,此有臺灣新北地方法院101年度易字第4013號刑事判決參照。

再者所謂「 他人所有」,乃指凡不屬於行?人自己單獨所有之不動產均屬之,縱便屬於與他人共有之不動產,進而決意加以竊佔,均無足影響竊佔罪責之成立,亦有最高法院88年度台上字第1289號判決意旨供參。

因此,假設1樓租(住)戶想要在2樓外牆設置廣告物,除應依法令規定辦理外,尚須經該樓層即2樓住戶之同意,始得?之; 甚至,如果公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,還要受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

如果該一樓住戶明知未經2樓住戶同意,竟基於?自己不法利益之意圖,企圖將大樓外牆面,納入自己管理支配範圍而竊佔之行為即已成立刑法第320條第2項竊佔罪,臺灣高等法院91年度上易字第2290號刑事判決參照。

 

〈南部〉公寓大廈梯間走廊堆雜物 有法可開罰 2013-12-29

〔記者洪瑞琴/台南報導〕公寓大廈樓梯間、公共走廊,堆放雜物有法可罰,依公寓大廈管理條例,開罰四萬元可不輕,連門外放置鞋櫃雜物也是「違法」,但是住戶生活習性積非成是,為避免傷和氣,多半息事寧人,成了執法「死角」。

工務局表示,依公寓大廈管理條例,占用走廊通道、樓梯間等公共空間,管委會可要求住戶改善,亂放雜物嚴重影響通行,在社區生活規約就可約定,公告後未清理,可強制清運。

工務局介入 住戶多主動清
不過,大樓管委會多半不願扮黑臉,也避免招惹「侵占毀損」的官司麻煩,若遇住戶檢舉「惡鄰」或樓梯間髒亂棄置,往往直接向工務局通報,工務局依公寓大廈管理條例,依法張貼公告罰則,「公權力介入」多少發揮功效,住戶主動清走。

罰款4萬 通報多但零開罰
工務局表示,「畢竟四萬元罰款不算少」,公文公告有遏止作用,比管委會勸導改善有用,因此雖然這類檢舉通報不少,但目前「零開罰」,尚沒有依公寓大廈管理條例開罰案件。

門口放鞋物櫃? 已經違法
較令人頭痛的是,「門口可不可以放置鞋物櫃?」工務局表示,這類陳情也是有,住戶生活空間不夠,也不喜歡鞋子擺室內有臭味,鞋櫃、鞋墊、傘架就近擺放廊道、樓梯間,「其實都是違法」,可是這家這樣、那家也一樣,勸導改善成效有限。

住老舊國宅的李媽媽說,看別人都把東西擺出來,「心裡雖然很氣,但又能如何?」從未聽說因放鞋子這種小事被開罰,只好睜一眼閉一眼。

東區一處大樓管理委員會表示,依法門廊、樓梯都不得堆置雜物,社區規約就要明文訂清楚,規定若占用公共空間,先照相公告一段期間,逾期仍未改善,由管理委員會派人清除「不得異議」,且費用由該住戶負擔。

王姓律師表示,依公寓大廈管理條例,各樓層電梯間、樓梯間、共同走廊都屬公共空間,住戶不得據為私有,就法令觀點,擺鞋子鞋櫃、腳踏墊等雜物,若造成別人絆倒、滑倒危險,難保不會吃上官司,住戶最好勿任意置放雜物。

 

住家防火巷堆放雜物 可開罰10萬元
記者邱瓊玉/台北報導

防火巷堆放雜物、違停狀況頻傳,為避免公安出問題,北市都發局擬針對防火巷訂定管理自治條例,未來民眾若是在防火巷違停、堆置雜物,不僅違停汽機車會被拖吊移置,雜物也會被當成無主物,公告7天無人認領,即請環保局清除,最高還可開罰4萬元至10萬元不等。

建管處表示,管理自治條例後續將送市政會議、市議會審議,通過後就實施。

台北市長柯文哲上任後,屢屢在公安督導會報上,因違建、防火巷遭占用案件,怒嗆一定要處理,還曾要求要對搶救不易的「紅區」巷道,劃設禁停紅線,若里長或民代關說,就叫對方簽切結書。

建管處表示,防火巷是建築物發生火災時,防止火災蔓延阻隔設施,依法應淨空,不過因北市建物密集,老舊建物充斥,部分防火巷弄堆置雜物、違規停車,甚至還有違章建築,除有礙市容觀瞻,也影響居住品質,一旦發生火災,就可能危害周邊住戶生命財產安全。

建管處表示,過去針對防火巷並沒有專法規範,主要都是依照公寓大廈管理自治條例,不過由於公寓大廈管理自治條例,僅適用該建築物住戶,對於非住戶的違規行為無法可罰,再加上防火巷堆置的雜物、汽機車,有時是無主物,有時是非住戶,更多時候是沒有管委會的老舊公寓,實際開罰案例少之又少。

為解決防火巷遭占用情況,都發局近來擬訂定管理自治條例,若是有成立管委會建物,發生防火巷堆置雜物,應將違規物品移至無妨礙防火避難區域,並公告招領;若是沒有管委會的建物,且堆置物品無法確認違規人身分,由都發局公告7天,無人認領者視同廢棄物,由環保局清運。

此外,都發局可在防火巷弄設置禁止停車告示牌,若有違規者,將拖吊移置;若是非住戶違法占用防火巷,經勸導未改善者,將可開罰4萬元至10萬元不等。若是管委會未善盡管理責任,對於防火巷占用情形未制止者,將可開罰1千元至5千元不等。

 

大樓屋頂防漏施工 管委會不滿遭硬上
28608出版時間:2018/01/28 17:57

(新增:網友意見)
準監委高涌誠本月初代理北市某大樓的頂樓住戶,祭出存證信函要求管委會限期施工、修繕屋頂改善漏水,但期限前該住戶又直接雇工刨掉樓頂水泥重鋪,管委會不滿投訴,認為原本只需要1、2萬元塗防水漆,對方卻刨除水泥重鋪,花費估計爆增為1、20萬元。

該大樓管委會陳先生投訴指出,他們這棟大樓屋齡近40年,12樓為最高層,每一層有4戶,都曾反映過頂樓漏水問題,其中有一戶是高姓住戶持有,平常出租,這戶在去年12月17日突然向管委會寄了一封存證信函,要求限期30日內修好漏水問題,否則他們將自行僱工修繕,修繕費用則會向管委會請求返還。

陳先生指出,高姓住戶特別強調,他們委託高涌誠律師代理一切法律事務。陳先生原本也不知道這位高涌誠律師是誰,後來才赫然得知是民間司法改革基金會前執行長、本屆監察委員提名人,而要求修屋頂的該戶3名所有權人都姓高,陳先生認為高涌誠可能與他們關係匪淺。

陳先生表示,收到這封存證信函後,他與管委會其他成員協商,在1月5日回覆了一封存證信函,表示管委會可以處理。但沒想到在1月9日的時候,高涌誠又寄來存證信函,以漏水問題造成漏電等嚴重安全影響為由,催告管委會在1月13日開始動工,否則他們就自行雇工並向管委會請求返還修繕費用。

然而最讓陳先生又好氣又好笑的是,同樣在1月9日,大樓電梯內就出現一張署名12樓住戶的公告:「因本大樓12樓屋頂嚴重漏水,需做屋頂防水工程,自107年1月10日∼107年1月25日止。」隔天高姓住戶上方的頂樓就大興土木施工,而原本只需要花費1、2萬元塗一層防水漆就可以解決的問題,他們竟刨掉約10公分深的樓板重鋪一層水泥,工程費用估計1、20萬元以上。

陳先生控訴,雖然他們目前沒有收到帳單,但依據法規這筆修繕費用似乎還是要由管委會負擔,他覺得高姓住戶的做法好像看準大樓住戶對公共事務沒興趣,都想息事寧人,「要幾十萬就幾十萬」,「有點欺負人」。

對此,記者未能聯繫上高姓住戶,但致電高涌誠查證,高涌誠針對案件內容沒有回應,只強調他並非該屋屋主,只是受屋主委任處理法律事務,而他在監委提名通過後,也已經不從事執業律師,因此目前與該屋屋主的委任關係已經解除。

律師洪珮瑜則分析指出,依照《公寓大廈管理條例》,大樓共用部分之修繕、管理、維護,由管理委員會負責,費用則由公共基金支付或由區分所有權人按比例分擔;而大樓共用部分之拆除、重大修繕,應依區分所有權人會議決議後才能進行。

洪珮瑜認為,只要工程金額達10萬元以上,就屬於重大修繕,必須區分所有權人同意才能動工,而就算工程費用低於10萬元不屬重大修繕,也必須由管委會決議始能動工,本案高姓屋主未經授權,擅自訂定期限又自毀約定,逕行修繕屬於大樓共用部分的屋頂,於法不合,如果他們請求管委會負擔費用,管委會可以不承認與廠商的契約,拒絕給付費用。(李奕緯/台北報導)

 

管委會拒租電競選手 「屋主有權租出去」

台北市南港區「華固奧之松」社區管委會,以「電競選手是會吸毒、打架生事和令大廈治安轉壞的社會渣滓,他們搬入我們社區會影響樓價」為理由,阻擋香港電競公司HKE的選手入住。專家表示,出租給誰是屋主的法定權利,管理委員會不得排除,否則恐有違法之虞。
景文物業管理機構董事長郭紀子表示,根據《公寓大廈管理條例》第4條規定:「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。」屋主將房屋出租給電競選手,是屋主的法定權利,此行為本身並不妨害建築物的正常使用,而且是在專有部分的使用正常化行為,管委會不得排除,即使是區分所有權人會議的決議或規約約定也不行。
郭紀子表示,所謂建築物的「正常使用」,只要符合法令規定的使用方法,就屬正常使用,亦即《公寓大廈管理條例》第15條第1項:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」並非管理委員會可以自行定義。
管理委員會是執行區分所有權人會議決議事項和公寓大廈管理維護工作,在履行職務時,並不能無限擴張權力,甚至以喜好或習慣決定社區事務之可否。(崔雅慧/台北報導)

 

頂樓平台漏水 管委會要修繕

不具名讀者問:
7樓住戶因天花板出現漏水情形,懷疑係因屋頂平台的隔熱磚多處破損或其他因素所導致,7樓住戶提議重新施作屋頂平台地板,加強防水隔熱等;考量因僅7樓受到影響,部分住戶認為應由7樓自行負擔,不知在現行法令或處理慣例上應如何處理?如要分攤,部分住戶同時擁有不同樓層,該用樓地板面積比例?還是依戶數均分?

律師陳俊翔答:
根據《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定,屋頂平台屬於社區共用部分,原則上應該由管理委員會修繕,所以讀者可要求管理委員會處理。如果管理委員會不負責的話,讀者也可訴請法院命管理委員會修繕。
若覺得此作法緩不濟急,讀者也可先雇人修繕後,請法院命管理委員會給付修繕費用,原則上都是社區公共基金來支出。
但若社區不是用公共基金支出的話,也要回到各區分所有權人的應有部分比例來分攤,而不是由樓地板面積或戶數來處理。
記者 游仁汶 採訪整理

 

巷道違規停車阻礙救火 文 / 黃育杉【台灣法律網】

<新聞摘要>
北市一棟公寓凌晨疑似因電視機起火,而引發一場火災。雖然消防隊迅速趕至,但是火場位於巷道內,被沒有公德心的民眾違規停車,阻擾消防隊員順利救火,消防人員對此也感無奈,水線拼命的往火場拉,卻因為狹窄的巷道停滿車輛,造成搶救困難,這時車主就成為鄰居叫罵的對象,也險些釀成大禍,雖然沒有傷亡,但是巷道違規停車問題,值得大家一起來重視。火場鄰近居民,眼見火勢越來越大,擔心受到波及的鄰居也因此忍不住破口大罵,指責消防人員救援不力。
停車一位難求,是政府與民眾心中共同的痛,事實上,有些警方取締不嚴的地區,深夜甚至是併排停車,天亮了也沒人開走,真是圖個方便之餘,也欠缺了道德心。

<相關法律>
公寓大廈管理條例第 16 條
住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。
住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道防礙出入。
住戶飼養動物,不得防礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。
住戶違反前三項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,必要時得報請地方主管機關處理。

公寓大廈管理條例第 39 條
有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰:
一 區分所有權人違反第五條之利用者。
二 住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用之限制 ,經制止而無效者。
三 住戶違反第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用者。
四 住戶違反第十六條第二項之規定者。
五 住戶違反第十七條投保責任保險之義務者。
六 區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者。
七 管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條之移交義務者。
八 起造人或建築業者違反第四十五條規定者。
有供營業使用事實之公寓大廈住戶有前項第三款、第四款行為,因而致人於死者,處一年以上七年以下有期徒刑,得併科新台幣一百萬元以上五百萬以下罰金;致重傷者,處六月以上五年以下有期徒刑,得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。

消防法第 19 條
消防人員對火災處所及其周邊,非使用或損壞其土地、建築物、車輛及其他物品或限制其使用,不能達搶救之目的時,得使用、損壞或限制其使用。
直轄市、縣 (市) 政府對前項土地或建築物之使用、損壞或限制使用所致之損失,得視實際狀況酌予補償。但對應負引起火災責任者,不予補償。
〔依前開消防法第19條二項規定,補償僅限於對土地或建築物之使用、損壞或限制,不包含車輛及其他物品〕

刑法第 176 條
故意或因過失,以火藥、蒸氣、電氣、煤氣或其他爆裂物,炸燬前三條之物者,準用各該條放火、失火之規定。

刑法第 173 條
放火燒燬現供人使用之住宅或現有人所在之建築物、礦坑、火車、電車或其他供水、陸、空公眾運輸之舟、車、航空機者,處無期徒刑或七年以上有期徒刑。
失火燒燬前項之物者,處一年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。
第一項之未遂犯罰之。
預備犯第一項之罪者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

第 174 條
放火燒燬現非供人使用之他人所有住宅或現未有人所在之他人所有建築物、礦坑、火車、電車或其他供水、陸、空公眾運輸之舟、車、航空機者,處三年以上十年以下有期徒刑。
放火燒燬前項之自己所有物,致生公共危險者,處六月以上五年以下有期徒刑。
失火燒燬第一項之物者,處六月以下有期徒刑、拘禁或三百元以下罰金。
失火燒燬前項之物,致生公共危險者,亦同。
第一項之未遂犯罰之。

刑法第 175 條
放火燒燬前二條以外之他人所有物,致生公共危險者,處一年以上七年以下有期徒刑。
放火燒燬前二條以外之自己所有物,致生公共危險者,處三年以下有期徒刑。
失火燒燬前二條以外之物,致生公共危險者,處拘役或三百元以下罰金。
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住巷道內公寓大樓的很多吧!參考參考。

 

店面走道為騎樓公共區域範圍且不能約定專用。所以管委會必須善盡修繕維護之。

 

家用電用220v會比較便宜的原理??要看你從那個角度切入..
首先電器耗電是看電功率P((瓦特數W)) ,公式即P=VIcos@=電功率=電壓x電流x功率因數,而電器的瓦特數通常是一個常數值電壓高電流就會小((因為P固定)),所以220V的電器電流就 比110V電器電流小..((電流小不代表省電, 主要是看電功率))而電流越小線徑是可以用較小號的...((即你說的圓徑))
如果是以工廠來說..配220V電器可以省下一筆可觀的電線材..((可以的話盛至用380V的電))
而家庭用電110V是因為早期台電供電以110V為主..所以出來的電器皆以110V電生產..所以110V就變成主流哩..且家庭不大..所以省線材就不如建工廠那麼明顯哩..((有點像一錯再錯, 改不回來))此外如220V的日光燈具比110V的便宜則是因110V日光燈具比220V燈具少哩一個升壓器..((升220V))自然較便宜啦..其它電器價位高低差和量產與否有關..

 

會議規範
第二十三條(代表人)
出席人因故不能出席會議時,得以書面委託同一團體之其他出席人,代表其發言。
前項規定,如各該會議另有規定者,從其規定。

 

聖誕節的意義
聖誕節對傳統的基督徒來說,是在慶祝耶穌的誕生。他們會在聖誕節的早上去做聖誕禮拜,以紀念耶穌和發揚基督的精神。不過一般的人已把它看成一種大眾化的民俗活動,是一個大家分享彼此對於家人、朋友甚至於他人的愛與關懷的日子。它也象徵著人們對於仁愛、喜樂、和平、忍耐、感恩、銀善、信實、溫柔以及節制的期望。印象中,聖誕節似乎應該在皚皚白雪中度過的節日,但是有趣的是,對住在南半球的人門,例甘澳洲或南美洲的人們而言,聖誕節可是夏日的節慶呦!

 

 

所有社區最重要的工作就是公共設施的保養維護,這也是成立社區管理委員會的目的,更是管理委員會唯一的工作,社區管理委員會的職責不是服務住戶,服務住戶只是敦親睦鄰,不是職責所在,別弄反了所有社區不論大小一定都有以下的硬體公共設施:

電梯(六層樓以上)
發電機(供電梯使用)
ATS系統(停電時把電梯切換到發電機)
消防系統
監視系統
通風系統(地下停車場使用)
避雷針(它比多數人想像得更重要)
化糞池(非常非常非常重要,除非你不拉屎)
公共天線
公共水管
公共電纜
公共污水管
走道照明燈

 

上述公設只要是屋齡二十年以內的集合式住宅公寓大樓,一定都會有,不可能沒有;有的社區甚至還會有游泳池、三溫暖、健身房、卡啦OK、圖書室、酒吧、咖啡吧等非必要性的奢華設施,除非產權上另有規劃,否則全都屬於社區公共設施的一部份,依法都由管理委員會管轄。

上述這麼多公設都需要專業廠商定期保養維護才能使用,電梯消防機電等基礎設施甚至還要定期接受相關單位,如當地消防隊的定期檢測,通不過檢測會遭到罰鍰,若因此導致住戶傷亡管委會要負刑責,委員會得有人坐牢。

保養公設有幾個原則:

一,絕對要找原廠

以電梯來講,國內目前較常見的電梯大廠不外乎是三菱、富士達、大同奧的斯等大廠,他們也都有養護部門專做售後服務,原廠保養最大好處就零件充足、維修人員對機器很熟悉,廢話,自己家的機器嘛!

但原廠缺點是制度健全價錢很硬不太能殺價,而且原廠幾乎沒有什麼回扣可拿,他們會有點公關費可以報銷,但是很有限,管委會若是想A錢就不可能找原廠。

非原廠的小廠也不是都不好,問題是良莠不齊,有的沒合格證照甚至是私人弄個空頭公司就來,這種公司根本沒有保養能力,首先牠們通常拿不到原廠零件,再來會用雜牌零件換你們社區裡的原廠零件去賣,原廠零件都很貴而且市面上沒有!

這種廠商沒有管委會護航根本不可能進得了社區大門,牠們通常都是付給管委會某些成員大筆回扣、大量公關飯局甚至性招待才拿到工程的,將本求利當然要從社區裡撈回來,一塊原廠的電梯控制主機板就值幾十萬,拆一塊夠本、拆兩塊有賺。加上有管委會護航,牠們甚至不必來保養每個月等拿錢就可以,原廠每個月至少保養兩次,多數零件都是時間到就換不管有沒有壞。

保養本社區電梯的工程師說:東西要在壞之前換掉,不是等它壞才換!

這就是原廠都沒有回扣的原因。只要電梯不找原廠保養找小廠,管委會一定在A錢!!!

二,要找合格廠商

某些設備如消防機電(包含發電機、不斷電系統、消防系統、有時含地下停車場通風系統),原製造廠不一定有保養部門,或原廠並不製造只是整合跟安裝,這時就要找專業的廠商來負責了。

只要是專業的廠商不論專業為何,一定都有公司營利事業登記、同業公會會員、從業人員都有乙級甚至甲級相關證照,要承包的公司都得把這些交出來看,然後,自己要去查證,電話或上網就可以。

一般人通常不會注意到同業公會會員資格的重要性,幾乎所有專業廠商都有所屬的職業同業公會,當然不是有加入公會就是好廠商,問題加入同業公會是其專業能力的最低門檻,若連職業同業公會都不認可的廠商,你相信牠沒有問題嗎?

這種非原廠的專業廠商要先看他們的營利事業登記證,看公司開多久,一般來說專業型廠商開得越久的應該都越可靠技術也越老道,你不會想要一家今年才開張的新公司來保養的。

再來要找地緣關係近的(才容易打聽其風評),除非貴社區蓋在遠離人煙的清幽勝地,否則同縣市裡應該就有不少這種廠商,別去找外縣市的,若有委員特意引入外縣市廠商就要小心了,不是想A錢就是已經A了,才會想把人弄進來。

證照不齊或沒證照的就更不用提了!

三,別亂殺價

台灣人愛殺價,殺成習慣!忘了〝便宜沒好貨〞這句老話!廉價和品質從來都是抵觸的!

事關專業的東西都有固定成本,價錢低不了,真低下來你就要?心了。試想,一個擁有甲種證照的合格技術人員每個月就要領這麼多薪水,要低,換個沒證照的價錢只要一半,可是你敢讓他保養嗎?

照安全規定來換零件,每個零件的價錢尤其原廠零件都是死豬仔價,動不了;把價錢壓下來,你不怕少換了幾個或換山寨零件嗎?

電梯小廠就專搞這種事,你不怕坐一半掉下來就去殺啊,這種事可是時有所聞喔。多打聽一下,幾乎所有東西或服務都有市價,只要和市價差不多就可以,別亂殺,你住社區裡?!

小心那些愛無厘頭亂殺價的委員,這種人不懂裝懂,通常是為展現身為委員的威風,這還算好的;有的根本就是暗示要回扣,不給就殺到你做不下去!

委員會是社區亂源的中心點,要小心看管!

四,公開招標

除了非原廠保修不可的設備像電梯,其它像消防機電、保全、清潔等等,最好公開招標,千萬別由委員介紹、住戶介紹、總幹事介紹等非正式管道來找,這幾乎是A錢的保證。

若是有委員在開會時力挺非這家廠商不可,別懷疑,牠絕對拿了人家錢、吃了人家飯、睡了人家女(男)人,至少有一樣甚至三樣都有!

若是住戶介紹的,多半是他的親朋好友,就算再專業也請捨棄,因為會有人情問題,到時出問題追究責任很難公事公辦;要是不夠專業就更不用提,根據經驗通常都不會夠專業的!

若是總幹事介紹的問題和委員一樣大,有的總幹事很剛好都有親友在從事社區養護相關行業,這其中若沒有勾結鬼才相信,以總幹事對社區的了解搞起鬼來才可怕。

如何公開招標呢?

先上網找有地緣關係不要太遠的公司,找個五六家或十幾家都沒關係,若能向其它廠商或社區打聽更好;然後打一份制式傳真,依序列出社區管委會全稱、地址、電話、傳真、工程內容,然後對方有意的話,約時間現場估價,並在時限前提出報價單。

時限一到把已經送來的報價單在管委會開會時提出,這時也可以請廠商列席說明;時間不可太久,委員多半不熟這些專業,開太久(二十分鐘)會打嗑睡,若有那種不懂裝懂問個沒完的白目委員,打斷牠的腿,免得會開不完。

別亂殺價(這很重要),最高標會落人口實,最低標品質堪慮,決標時建議取中間,這樣應該就沒問題了!

由上可知,一個社區有多少東西要保養,唯一經費來源就是住戶繳交的管理費!

經常有頑劣住戶宣稱,牠住一樓不坐電梯所以不繳管理費;這種理由當然根本不通,就算牠不坐電梯,牠晚上回家時不用摸黑走路開門全靠社區的公共照明。春夏交替時全靠社區的避雷針,牠家裡的電器才沒被雷公打爛,牠打電話時才不會被雷公打死;看電視用的是公共天線,就算看第四台,線還是要從社區預留的公共管道拉進家裡。家中污水還是要通過公共污水管排放出去,牠拉的大小便還是排放到公共化糞池由社區統一處理。

不過本狼不建議去跟這種住戶曉以大義,沒有必要而且浪費時間,不繳管理費很簡單,先發函區分所有權人催繳,還不交發存證信函警告,再不繳就直接送法院查封拍賣!

自從本狼查封三戶拍賣一戶後,本社區再也沒有人欠繳管理費了!

這種住戶很少見,但是,皆天生劣質不見棺材不掉淚、而且每個社區都有,溝通絕對無用,直接送牠去見法官是最好也是唯一的方法!

 

社區管委會的黑暗面
很多人都覺得社區要有管委會的房子比較安全,說實在的正確嗎?當你知道黑暗面就不會覺得他一定好房仲來面對管理員管委會,最容易預見的情況收看屋費,有的計次100~2000不等也有繳月費,你接一件委託一個月要繳多少月費,才能看房子也有保證金制度簽了委託要先繳5~10萬塊保證金,如果是你成交保證金就歸大樓屋主不賣或同業成交就還給你,你可以說跟仲介收應該這很OK 可是你不知道不少大樓管委會,都在做些非法勾當盜賣住戶資料賣給房仲、保險、銀行、工程設計公司、討債公司,這中間房仲最愛買如果住戶房子要賣,就會把資訊賣給房仲,住戶資料賣給房仲,讓房仲去開發,成交之後再收一筆也有大樓嚴重介入住戶買賣 住戶房子不賣就每天廬你賣你房子要賣也只能給她處理,不給她處理就會從中作梗,再來其他可A得可多了,物管公司招標、電梯保養、大樓維護、大樓修復工程、舉凡修公共空間門窗、機電設備、磁磚、公共空間油漆、換燈具...都可以有回扣,有的還擺明開口要,跟你說要多少,也就此會產生萬年主委,有人就是打死都要搶主委,中山區有一棟大樓就是有住戶發現這個利益龐大,就去成立物管公司,附近開始有大樓就買一戶,買了就想辦法想下主委,搶下主委後物管就給自己公司,然後這些大樓要買資料都特別容易,我知道信義區有大樓,大樓本身當初沒有下水道接管,為了接管工程費+工程回扣 吵了一大圈,後來就索性不接了有化糞池的話,每隔幾年或每年應該都要抽化糞池的,結果抽個化糞池1萬多塊的東西,大樓也有人要回扣;不給就不給抽,搞到最後大樓至少5年沒抽,現在化糞池已經快要無法承受了,大樓住戶都在講話說要抽了,找廠商來估價4萬多塊,大樓的管委會還在為了回扣吵架,回扣喬不攏就寧可擺爛也不抽,也有聽過大樓管委會有人就是在做工程,只要住戶房子裝修,或是大樓修繕,都只能給他做 不給他做就會開始找麻煩 ------ 真的管委會就是好???? 我只能說聽聽就好。

[法律規範] 公寓大廈防墜設施設置原則

公寓大廈防墜設施設置原則 | 營建署全球資訊網
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php

內政部102.7.4台內營字第1020806442號令訂定發布
一、為利公寓大廈住戶依公寓大廈管理條例第八條第二項規定設置防墜設施,特訂定本原則。

二、設置於外牆開口部之防墜設施:
(一)水平式推拉窗戶:
   1. 得設置鋁窗檔塊或兒童安全鎖等開啟停止之裝置,限制窗戶之開啟寬度不超過十公分,詳圖例一。
   2. 全部開啟者,得於開口處設置固定式防墜格柵或防墜圍籬,其格柵間隔或圍籬最大拉寬不超過十公分。
(二)上下推拉式窗戶:
   1. 開啟位置以設置在頂端為原則,如設置於下端,得設置開啟停止之裝置,其可開啟寬度不超過十公分。
   2. 如下端窗戶為全上推式開啟者,得設置固定式防墜格柵或防墜圍籬,其格柵間隔或圍籬最大拉寬不超過十公分。
(三)外推式窗戶:
   1. 得設置開啟停止之裝置,限制窗戶之開啟寬度小於十公分。
   2. 開啟寬度超過十公分者,得設置折疊固定式防墜格柵,其間隔不超過十公分。

三、設置於陽臺或露臺之防墜設施:
(一)陽臺或露臺之欄桿依建築技術規則建築設計施工編第三十八條規定,其扶手高度不得小於一點一公尺;十層以上者,
   不得小於一點二公尺,且不得設有可供直徑十公分物體穿越之鏤空或可供攀爬之水平橫條。
(二)陽臺或露臺之欄桿有立足點供兒童攀爬者,防墜圍籬應從陽臺底部施做。
(三)陽臺或露臺之欄桿上方或自底部起裝設之防墜圍籬,應符合第四點規定。
(四)陽臺或露臺設有緩降機者,其防墜圍籬以不妨礙緩降機操作為原則。

四、設置防墜設施時,應注意下列事項:
(一)防墜設施需妥善固定,並具有簡易拆卸、開啟或破壞之特性。
(二)使用材料及型式,宜儘量降低對視覺之衝擊,且應注意材料使用年限,避免材料腐蝕等影響美觀及安全。
(三)防墜圍籬應選用鋼索等具有彈性之材料,其選用時,應考量設置開口之位置及面積大小,並不得加設水平式橫條。
(四)防墜圍籬材料採用鋼索者,其間距最大拉寬不超過十公分,抗拉強度(依CNS2111金屬材料拉伸試驗法)應大於140公斤。

五、外牆開口部、陽臺或露臺之下方,以不配置傢俱(含固定式)為原則。如配置傢俱者,其頂端可立足面與開口下緣間之臺度高度,應符合建築技術規則建築設計施工編第四十五條第五款所定窗臺高度不得小於一點一公尺;十層以上不得小於一點二公尺。

六、防墜設施如設置於緊急進口處,其構件應具有無需使用特殊工具或專業技能即可卸載之特性。

※消防法第十四條修改:消防管理人104年9月起,回訓由二年期限改為三年期限。104年9月前取得消防管理人證照依期限,還是需參加回訓課程才能適用新條款。

  台中市環保局外包保全公司擔任警衛,並和業者簽約,保全值勤不能打瞌睡,抓到1次罰2千元,有人1個月被抓14次,被扣2萬8,連2萬5的薪水都不夠扣,憤而離職。對此,環保局說,相關規定招標時就公告,保全公司管理不當,環保局對公司扣款,並非直接對保全,如有勞資爭議,將請勞工局協助,勞工局則說,業者如果不當扣薪,可罰2萬到30萬罰鍰。 ( 寇世菁報導)
  台中市傳出環保局保全人員爆料,打瞌睡被抓,一次罰2千元,還有人1個月被抓14次,被扣2萬8,薪水只有2萬5,憤而離職,地方譁然。對此,環保局表示,每年都委由保全公司負責維護台中州廳及周邊辦公廳舍安全,相關契約及警衛勤務作業規範,行之多年,明訂保全公司如管理不當,出現保全出勤退勤不正常、不按時交接、儀容不整、執勤中打瞌睡等情形,損害環保局形象及名譽,將予以扣款。
  環保局強調,因為保全人員值勤中打瞌睡,情況愈來愈嚴重,口頭警告無效,才會以管理不當,員工教育訓練不足,對公司扣款,並非直接對保全員扣薪。環保局說,保全人員是否因執勤不當被扣光薪資,是保全公司與員工的內部規定,勞資雙方如有爭議,將請勞工局協助;至於契約針對打瞌睡的扣罰,是否不符比例原則,環保局明年度契約中會檢討。台中市勞工局則表示,業者如果不當扣薪違勞基法,可罰2萬到30罰鍰。勞工局會進一步到保全公司進行勞動檢查。

【轉載】管理委員退場機制
本文作者:饒後樂老師(崔媽媽基金會於台北市/新北市各社區大學「公寓大廈公共事務課程」之組織經營理講師)。
e-mail: clarkzou@ms1.hinet.net
好的公寓大廈管理資訊網:http://www.agoodman.com.tw
饒後樂的部落格:http://tw.myblog.yahoo.com/arlooloozou
※本文感謝饒後樂老師賜稿,並授權本刊於網路轉載,特此申謝。
※轉載文章不代表本刊立場,如有不同高見,歡迎先進交流賜教!

有時社區大樓管理委員會和居民的衝突會升高到居民揚言罷免管理委員或主任委員的地步,可是翻遍「公寓大廈管理條例」,卻找不出任何可以著手進行罷免的規定。公寓大廈居民碰到了不適任的管理委員或主任委員,難道就無計可施,必須眼睜睜的任其做到任期結束嗎?

這個問題的答案不在法律,而在社區大樓自己的管理機制、規約中是不是針對這種狀況預做準備。

社區大樓管理委員的單一任期多為一年,法律規定最多二年。大部分狀況下,管理委員是個沒人想幹的苦差事。因此在「公寓大廈管理條例」中產生管理委員、主任委員使用「推選」這個動詞,十分傳神地傳達了其中「半推半就」、「缺乏主動爭取意願」的態勢。管理委員、主任委員經常是在一種「犧牲小我、成全大我」、「我不入地獄誰入地獄」的情操下慷慨就任。在這種情勢下,如果法律規定在某種情形下,這些欠了管理委員一份人情的居民可以啟動某種機制,把看不順眼的管理委員罷免掉;對於這些「急公好義」的管理委員而言,這種關係叫人情何以堪?

但對社區大樓而言,選錯人或是讓人乘虛而入,導致對管理制度的傷害、對居民基本權利的壓迫,或對內部成員間互信關係的侵蝕,有時必須放下感情立即處理;否則放任不適任的管理委員恣意作為,其對公寓大廈的長期發展所造成的傷害可能將更難以預估,因此社區大樓實有必要預作因應。

但要針對某些或是全部管理委員進行罷免,又會讓當事人感到被否定、羞辱。不管罷免是否成功,他們心裡必然留下烙印,認為其他人無情無義,不懂得尊重體諒;在日後相處關係中,他們會以同樣甚至更嚴格、更不信任的態度要求、挑戰繼任的管理委員。這將造成互信降低與管理成本增加,往往形成惡性循環,或容易演變成派系鬥爭。

另一方面,罷免對其他住戶心裡同樣造成不良影響。對某些人來說,他們學習到透過罷免來教訓、修理不合己意的管理委員,從此養成用棍子代替蘿蔔、用威脅代替協商的習慣。對另一群人而言,他們看到管理委員沒做好的下場、也厭惡高度衝突的對抗場面,他們擔心自己以後成為被懲罰的對象,因此選擇冷漠退卻、不再參與公共事務。

為避免衝突擴大與內部關係惡化,社區大樓應採用「管理委員會任期中全面改選」來解決住戶與管理委員間無法化解的歧異衝突。亦即當多數住戶不滿意部分或全體管理委員表現時,可以發動「管理委員會任期中全面改選」,召開臨時區分所有權人會議,重新推選管理委員。原任管理委員如獲得多數住戶支持,仍可繼續留任。而風評不佳、惹人非議者,則可能因此被其他人取代。新的管理委員會產生後須推選新的主任委員與常務委員,任期則至原任管理委員會任期屆滿為止。

「管理委員會任期中全面改選」優點是沒有人會在衝突過程中成為被針對處理的對象。職務遭去除取代者容易替自己找到下台階,新的管理委員經過最新民意洗鍊,能夠代表多數人對公共事務處理的利益與意向。任期較正常管理委員任期短,如果社區大樓有強制區分所有權人輪流擔任管理委員的規定,可以藉此吸引某些願意「撿便宜」(擔任任期較短之管理委員)的區分所有權人出來幫忙收爛攤子。

為確保管理組織運作的穩定,避免三天兩頭「全面改選」,社區大樓發動「管理委員會任期中全面改選」的門檻不宜太低。最好有四分之一、甚至於三分之一以上區分所有權人連署要求召開區分所有權人會議,會議中有超過全體區分所有權人絕對多數比例同意(如超過三分之二出席,出席之四分之三以上同意)方可實施。相關規定應明訂於規約,但如規約中沒有訂定,而剛愎自用的管理委員會卻又已經把情勢搞到天怒人怨、無法挽回時,則應先召開區分所有權人會議通過在規約中增訂本項規定後,再行啟動改選。

※基隆麗榮皇冠大樓理石掉落 砸死客人
自由時報 – 2013年10月14日 上午 6:10 〔自由時報記者林嘉東、俞肇福、盧賢秀/基隆報導〕
  飛來橫禍!基隆68歲婦人劉阿善,昨晚到位於基隆港旁、樓高33層的基隆最高大樓「麗榮皇冠」用餐,餐後與先生步出大樓,剛走下樓梯,卻慘遭3、4樓間掉落的兩塊寬約40乘60公分、厚3公分的大理石塊砸中頭部,當場頭破血流,送醫不治。基隆市都發處副處長陳振乾昨表示,大理石塊從大樓外牆掉落,大樓管委會應負起責任,但若與外牆的廣告看板有關,商家也有責任。

※聯合報外牆砸落 聯合報外牆砸落 1死 1傷 北市重罰 30 萬
中廣新聞網 (2015-03-13 20:10)
  台北市忠孝東路四段559巷的聯合報大樓,今天(十三號)傍晚5點多,發生四樓外牆大理石磚掉落,造成一死一傷。由於這棟大樓屋齡大約二十年,先前北市府全面檢討大樓外牆磁磚,並未通報這棟大樓的外牆有公安危險。北市建管處表示,目前已經重罰業主聯合報三十萬元,並限期十五天內改善。 由於先前台北市市區,就曾經發生大樓外牆砸傷路人,北市建管處全面清查老舊大樓外牆,不過並沒有通報到這棟大樓,需要列管限期改善,北市建管處表示,這棟聯合報大樓是民國84年蓋好,大樓約二十年,先前也沒有發生過零星磁磚掉落,是什麼樣的原因,造成大理石磚砸落,造成死傷不幸,無法揣測,會要求業主限期改善,否則連續重罰直到改善為止。

※大樓社區住戶,為了社區保全費用,竟然拿刀攻擊總幹事,造成總幹事重傷送醫。
  穿著黑色外套的蔣姓住戶,跟社區管委會總幹事吵了起來,不斷用手,指著總幹事大罵,甚至還動手拉坐在沙發上的總幹事,雙方大打出手,扭打在一起,突然蔣姓男子拿出一把刀,就是往總幹事被上猛刺,住戶看到,趕緊把蔣姓男子拉開,背部被刺兩刀受傷的總幹事,走起路來搖搖晃晃,拜託保全幫忙報警,接著整個人癱軟倒地吐血,當時的保全,也嚇到了。總幹事氣胸出血,緊急送醫後,撿回一命,但兩個人,到底有什麼深仇大恨,原來過去曾擔任保全工作的蔣姓住戶,對社區安全的財政支出,還有管委會的管理方式,一直很有意見,常常槓上管委會,這一次,雙方一言不合,蔣姓住戶,居然拿出刀刺傷管委會總幹事,不僅破懷了社區,原本該有的寧靜,自己也被依殺人未遂罪依法送辦。

 

 

 

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